GLOSSA
Статья 429 ГК РФ

Предварительный договор: подходы в практике высших судов

По постатейному комментарию «Глосса» · А.Г. Карапетов, А.А. Громов

Статья 429 ГК РФ. Предварительный договор

1.По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2.Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3.Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4.В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5.В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6.Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Узловые точки расхождений

ВопросСостояние практики
Оплата по предварительному договору Подход устоявшийся: переквалификация в основной договор. Критерий существенности части цены не определён
Существенные условия После реформы 2015 г. достаточно предмета; несогласованные условия восполняет суд
Цена в предварительном договоре ВС РФ допускает её отсутствие даже там, где она существенна в силу закона
Природа шестимесячного срока Не определена: давностный либо пресекательный
Крупный задаток и переквалификация Ясности нет, аргументы разнонаправленные
Прекращение по п. 6 ст. 429 Требуется толкование contra legem, буквальное прочтение блокирует защиту

I. Переквалификация в основной договор при оплате

Позиция высших судов
Договор, названный предварительным, но предусматривающий внесение всей или существенной части цены будущего основного договора, квалифицируется как основной договор с условием о предварительной оплате.

«если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате»

— п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49

Формирование подхода

Практическое последствие

Применяются не правила ст. 429 ГК РФ (шестимесячный срок на иск, предмет иска, годичный срок действия), а нормы об основном договоре. Покупатель заявляет прямой иск об исполнении основного договора, минуя стадию понуждения к его заключению.

Критика подхода и открытые вопросы

  • Альтернативная квалификация платежа. Внесение суммы в счёт возможного будущего обязательства укладывается в конструкцию обеспечительного платежа (ст. 381.1 ГК РФ), что снимает мнимый конфликт с природой предварительного договора.
  • Критерий существенности не определён. Свыше 50 процентов цены переквалификация предписана. При 5, 10, 15 процентах ответа в практике высших судов нет, что создаёт правовую неопределённость с прямыми процессуальными последствиями.
  • Блокировка переквалификации. Если в предварительном договоре не согласованы существенные в силу закона условия основного (например, цена недвижимости по п. 1 ст. 555 ГК РФ), переквалификация невозможна: она привела бы к признанию договора незаключённым вопреки принципу favor contractus.
  • Избыточность универсального правила. Механизм вводился против обхода застройщиками законодательства о долевом строительстве. Эту задачу можно было решить через доктрину обхода закона (п. 1 ст. 10 ГК РФ), не распространяя жёсткое правило на сделки между коммерсантами.

II. Существенные условия и предмет

Реформа 1 июня 2015 года

До реформы требовалось согласовать все существенные условия основного договора. Действующая редакция п. 3 ст. 429 ГК РФ требует лишь предмет основного договора и условия, по которым по заявлению стороны должно быть достигнуто соглашение.

Условия, существенные в силу прямого указания закона, из перечня выпали. Разрыв закрыт через п. 5 ст. 429 ГК РФ: при недостижении согласия такие условия определяет суд (п. 25 Постановления Пленума ВС РФ № 49). Иск в этом случае комбинированный: понуждение к заключению плюс урегулирование разногласий.

Логика новеллы: конструкция приспособлена к ситуациям, когда стороны готовы делегировать суду урегулирование отдельных разногласий. Контраргумент состоит в том, что признание условия существенным в силу закона как раз означает, что закон не доверяет его определение суду.

Определимость предмета

Существенные условия могут быть как определёнными, так и определимыми (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, Определение СКГД ВС РФ от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21). Модель востребована, когда объект на момент заключения предварительного договора ещё не существует.

АктК какому моменту объект должен быть идентифицируем
Определение СКГД ВС РФ от 16 декабря 2014 г. № 9-КГ14-8 К моменту заключения основного договора
п. 25 Постановления Пленума ВС РФ № 49 К моменту наступления срока исполнения обязательства по передаче вещи

Вторая формула точнее: основной договор может предполагать отложенное исполнение, и достаточно, чтобы описание позволяло конкретизировать предмет к сроку исполнения.

Цена

ВС РФ исходит из того, что цена возмездного договора не характеризует его предмет и может отсутствовать в предварительном договоре. Пленум № 49 идёт дальше, приводя в пример предварительный договор аренды здания, где арендная плата существенна в силу п. 1 ст. 654 ГК РФ. Если стороны не договорятся о цене при заключении основного договора, её определит суд при рассмотрении спора о понуждении.

Позиция оценивается как спорная: в синаллагматическом договоре цена характеризует одно из двух встречных обязательств так же, как описание товара характеризует другое.

Практический вывод. Несогласование существенных условий формально допустимо, но содержание, которым суд наполнит пробел, непредсказуемо.

III. Форма

  • Письменная форма обязательна, устный предварительный договор невозможен.
  • Если закон предусматривает для основного договора более строгий вариант письменной формы, он распространяется и на предварительный.
  • Несоблюдение формы влечёт ничтожность, а не незаключённость.

IV. Понуждение и шестимесячный срок

Природа срока не определена

Квалификация шестимесячного срока (п. 5 ст. 429 ГК РФ) в качестве давностного либо пресекательного в практике не прояснена. Различие имеет прямые последствия.

ПоследствиеСрок исковой давностиПресекательный срок
Перерыв при признании долга (ст. 203 ГК РФ)ВозможенИсключён
Возобновление (ст. 206 ГК РФ)ВозможноИсключено
Применение судомТолько по заявлению ответчикаНезависимо от заявления

Жёсткое правило о начале течения

«ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока»

— п. 27 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49

Риск для инициатора очевиден: затянув переговоры за пределы шести месяцев, он утрачивает право на судебную защиту требования о заключении договора.

Сфера действия срока

  • Срок относится только к иску о понуждении к заключению договора.
  • На требования о взыскании убытков, штрафа, двойного размера задатка, возмещения потерь по ст. 406.1 ГК РФ он не распространяется. Применяется общий трёхлетний срок.
  • Тридцатидневный срок абз. 2 п. 1 ст. 445 ГК РФ на передачу разногласий к предварительному договору неприменим: иначе неразрывно связанные требования получили бы несопоставимые сроки.

V. Задаток и неустойка

Смена подхода к задатку

С 1 июня 2015 г. п. 4 ст. 380 ГК РФ прямо допускает обеспечение задатком обязательств из предварительного договора. Норма переломила негативное отношение практики ВАС РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 19 января 2010 г. № 13331/09).

Платёжный эффект задатка отложен и реализуется при заключении основного договора (п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 49). Догматически это объясняется либо автоматическим засчитыванием, либо трансформацией задатка в аванс. Тот же пункт допускает задаток от лица, не обязанного к платежу по основному договору, то есть задаток без платёжной функции вообще.

Нерешённый вопрос: крупный задаток и переквалификация

Против переквалификацииЗа переквалификацию
При обеспечительной каузе конфликта с природой предварительного договора нет, поэтому даже задаток в 50–100 процентов цены переквалификации не влечёт Возникает асимметрия: экономически идентичная конструкция обеспечительного платежа со штрафом переквалифицируется, а задаток нет

Неустойка

Штраф за срыв предварительного договора допустим (п. 26 Пленума ВС РФ № 49, Постановление Президиума ВАС РФ от 8 апреля 2014 г. № 16973/13). Критично различать две конструкции.

Вид штрафаСовместимость с иском о понуждении
Штраф за срыв предварительного договора Несовместим. Предполагает расторжение договора
Штраф за уклонение от добровольного заключения Совместим. Компенсирует издержки судебного понуждения
Пени за каждый день уклонения Допустимы.

VI. Прекращение договора (п. 6 ст. 429 ГК РФ)

Норма сформулирована неудачно: союз «либо» стоит там, где по смыслу требуется «и».

Буквальное прочтение вело бы к выводу, что и иск, и решение суда должны состояться в пределах срока действия предварительного договора. Это лишает конструкцию судебной защиты: после истечения срока у суда не было бы оснований удовлетворять иск.

Толкование contra legem
В пределах срока действия предварительного договора требуется успеть направить оферту-требование о заключении основного договора, а не заключить его.

После востребования обязательство контрагента созревает и истечением срока не прекращается. Косвенное подтверждение содержится в п. 3 ст. 425 ГК РФ: истечение срока действия договора по общему правилу не прекращает ранее возникшие неисполненные обязательства. Иск подаётся в течение шести месяцев уже за пределами срока действия договора.

Практические ориентиры

1
Платежи по предварительному договору держать в пределах нескольких процентов цены основного либо сознательно оформлять основной договор с предоплатой.
2
Механику зачёта задатка в счёт платежей по основному договору прописывать прямо, выбирая автоматическое засчитывание.
3
Разграничивать в тексте штраф за срыв и штраф за уклонение: от этого зависит совместимость с иском о понуждении.
4
Фиксировать порядок идентификации будущей вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по её передаче.
5
Направлять требование о заключении основного договора с фиксацией даты и не выходить за шесть месяцев независимо от хода переговоров.

Практика после выхода комментария

Практика в комментарии учтена по 2020 год

Позиция изменилась

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)

Автор относил вопрос к дискуссионным (п. 1.12 комментария), высказывая сомнения в наследовании прав и обязанностей из предварительного договора при наличии Определения СКГД ВС РФ от 21 мая 2019 г. № 56-КГ19-2 в пользу преемства. Президиум ВС РФ дискуссию снял: обязательство заключить основной договор не связано неразрывно с личностью и переходит по наследству, наследники связаны предварительным договором наследодателя.

Новый аспект

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2022)

Согласие третьего лица на отчуждение имущества становится безотзывным уже с момента заключения предварительного договора. Предварительный и основной договоры рассматриваются как взаимосвязанные сделки единой цепи отчуждения. В комментарии этот вопрос не обсуждался.